競売とは?回避方法はあるのか

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競売」という言葉自体は、おそらく多くの方が知っていることでしょう。

住宅ローンを滞納し続けたり、自己破産をしたりした場合、自宅が競売にかけられる可能性があります。

この記事をお読みの方の中には、既に裁判所から「競売開始決定の通知」などの書類が届いており、不安になって検索してきた方もいるかもしれません。

この記事では、なんとなく言葉は知っているけれど具体的にはよく分からない、という人も多い「競売」について解説していきます。

競売の流れやデメリット、競売を避ける方法などを知りたい人や、既に裁判所から競売に関する書類が届いている人は、ぜひ参考にしてください。

1.競売とは

競売と言っても、商売をする人が行う「競り」から個人間で行う「インターネットオークション」まで様々なものがあります。
ここでは、「裁判所が介入して行う不動産競売」について説明します。

不動産競売」とは、債権者が債権を回収するために行われる手続きです。

借金をするときは担保が必要になることがあります。わかりやすい例が「住宅ローン」です。

住宅ローンは購入する家を担保としており、ローンの債権者は住宅に「抵当権」というものを設定します。

ローンの返済が契約通り行われない場合、ローンの債権者は抵当権を実行して住宅を売却し、そのお金で債権の回収を図ります。

このとき債権者は裁判所に申立てをする必要があり、申立てを受けた裁判所が抵当権を設定された不動産を売却します。

その手続きがこの記事で述べる「競売」です。

競売が始まると言っても、債権者がいきなり住宅まで押しかけてきて「今から家を売るから出ていけ!」と追い出されるわけではありません。

そういったことを認めてしまうと債務者の生活に支障が出ますし、債権者が権利を濫用するおそれもあるため、裁判所が法律に則って手続きを行うことになっています。

競売は不動産のローンを滞納したり、住宅ローン返済中の持ち家がある状態で自己破産などをしたりすると実行されます。

なお、法律では「競売(きょうばい)」ではなく「競売(けいばい)」と呼びます。
裁判所の人や弁護士が「競売(けいばい)」と言うこともあるので覚えておきましょう。

【競売と公売の違い】
競売と似た言葉に「公売」があります。
競売(不動産競売)は債権者が裁判所を通して行う債権回収方法ですが、公売は行政機関が行うもので、滞納された税金の回収が主な目的です。
公売は税務署や自治体で行われており、不動産だけでなく自動車や装飾品類まで多種多様なものが差し押さえられ、売却されています。
借金の支払いを優先して税金を滞納すると公売になるおそれがあるので、税金の支払いにも十分注意してください。

2.競売の流れ

それでは、競売の一般的な流れを見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの一括返済を請求される

数ヶ月にわたって住宅ローンを滞納していると「期限の利益」を喪失します。

簡単に言えば「分割返済できる権利」がなくなったということで、債権者は貸したお金の一括返済を求めます。

払える人は少ないでしょうから、この時点で債権者や弁護士と相談して解決を図ることをおすすめします。

2-2.保証会社が代位弁済する

本人が一括返済しない場合、ローン契約の際に設定した「保証会社」が代わりに全額を支払います。これを「代位弁済」と言います。

保証会社に支払ってもらったからといって借金がなくなるわけではありません。
それ以後は保証会社が新しい債権者となって取り立てを行います。

それでも支払いができない場合、保証会社は債務者の家を競売にかける準備をします。

(※「競売にかける」とは、ここでは「担保になっている物を競売に出品する」ことだと考えてください。)

2-3.競売開始決定の通知が届く

郵便で裁判所から「競売開始決定」の通知が届きます。
これ以前に債権者から「支払わないと家を競売にかけますよ」という警告があるかもしれません。

裁判所から通知があった以上、裁判所が債権者の申立てを受け、それを認めたということです。

こうなると一刻の猶予もないので、急いで弁護士へ相談してください。

2-4.現況調査が行われる

裁判所から人がやってきて、家の状況(広さや間取り、外観など)を調査されます。

周辺状況なども同時に確認されるため、これを見られるとご近所から不審に思われるかもしれません。

2-5.入札が始まる

現況調査からしばらくすると、裁判所から「期間入札」の通知が届きます。
購入希望者が入札できる期間や、開札されて落札者が決まる日取りなどが書かれています。

この頃になると家の情報が裁判所やネットで公開されてしまいます。

また、後で述べる「任意売却」が可能なのは、通常「入札開始日」の前日までです。

2-6.売却許可が決定される

期日になったら開札され、最も高額を入札した人が落札者となります。
つまり、買い取る人が決まったため、不動産は売却され、買い取った人に所有権が移ります。

滞納から半年ほどで売却されてしまうケースが多いとされています。

3.競売のデメリット

競売が行われると持ち家を失う上に、以下のようなデメリットを受けてしまいます。

3-1.引っ越し費用などが自己負担

後述する任意売却をすると、不動産の売却金額から引っ越し費用や弁護士費用等を捻出できる可能性があります。

しかし、競売の場合、それらは全額自己負担です。
お金がなくて競売という事態に陥ってしまったところに、引っ越し費用などの負担が重くのしかかります。

3-2.価格が任意売却より低くなる

任意売却は、市場価格に近い価格で住宅を売ることができます。
場合によっては手元に戻ってくるお金もあるかもしれません。

しかし、競売では市場価格より低い値段でしか売れず、手元にお金が返ってきたとしても少額です。

高く売却してそのお金を借金返済に充て、さらにお金を手元に残せる可能性を高めたいのであれば、任意売却がおすすめです。

3-3.強制的に追い出されることがある

競売の手順や期間は裁判所が決めるため、債務者側から指定することができません。

立ち退き時期の交渉もほぼできず、競売が終わっても家を明け渡さない場合は「所有権もなく住み続けている不法占拠者」となってしまいます。

明け渡しに応じない場合は、買い取った人の申立てを受けた裁判所が強制執行を行い、家財等を運び出して強制的に退去させることもありえます。

3-4.住所などの個人情報が公開される

競売にかけられる物件の情報は公開されるため、誰でも見ることができます。
そのため、購入を希望する不動産業者等が近所に来たり、近隣の状況を周囲の人に聞きまわったりするおそれがあります。

情報の公開は裁判所のルールによるものなので、取下げて欲しいとお願いしても聞き入れてもらえません。

借金や競売に関することが周囲にバレるリスクを避けたい人は、任意売却など他の手段を選択すべきです。

4.競売を避ける方法

競売で家を売られると様々なリスクが発生します。避ける方法にはどのようなものがあるのでしょうか?

4-1.任意売却する

既に何回か出てきた「任意売却」がおすすめです。

任意売却とは、専門の業者に依頼して自分で住宅を売却する手続きです。

競売と違って個人情報が公開されることもなく、市場価格に近い金額で売ることができます。

家を売ったお金で債権者に返済できますし、引っ越し費用などの費用もそこから捻出できるかもしれません。
親族に家を買ってもらえれば、親族から家を借りて住むこともできるはずです。

家を失うという点は競売と変わりませんが、競売と比較してメリットが多いので、競売を待つくらいなら任意売却をした方がいいでしょう。

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4-2.弁護士に相談する

弁護士は借金問題解決のプロです。
現在の状況を弁護士に説明し、どうすればいいのかを聞けば、競売を回避できる可能性のある方法を教えてくれるかもしれません。

また、場合によっては任意売却をしてくれる業者を紹介してくれる可能性もあります。

ただし、競売を回避できる期限は入札日の前日までであり、ギリギリの相談では競売を止められません。

競売開始の通知が届いても任意売却をすることはできますが、任意売却の許可や手続きに手順があるので時間がかかります。

「入札日の前日までなら大丈夫」と呑気に構えていると間に合わないので、少しでも早く弁護士に相談して最善策をとってください。

5.競売を回避するなら弁護士へ!

ローンを数ヶ月以上滞納していると、自宅が競売にかけられるおそれがあります。

競売は裁判所が主導するため、自分の意思を介入させることはほとんどできません。
競売が行われると借金のことが周囲にバレる可能性が高くなることも、人によっては大きなダメージとなりえます。

それに比べて、任意売却は家の売却を周囲に秘密にしながら行えますし、引っ越し費用や引っ越し時期にもある程度融通を利かせられるメリットがあります。

「借金に悩んでいる」「住宅が競売にかけられそう」「裁判所から競売開始の通知が来た」という方は、早急に弁護士までご相談ください。

競売を避けられるかどうかはスピード勝負です。一刻も早く弁護士に相談し、最善の対応策を考えてもらいましょう。

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